Межевание земельных участков

Владение, распоряжение недвижимостью и защита прав на нее предполагают, что собственник должен обладать полной информацией о принадлежащих ему объектах недвижимости и земельных участках, с учетом точного описания границ своего недвижимого имущества. Ведь всем известен постулат: «Ваше право заканчивается там, где начинается право другого».

Так как же определяется и кем устанавливается эта своеобразная черта между «мое» и «твое»?! Если вы задумались над этим вопросом применительно к земельному участку, то мы поможем вам разобраться в этом вопросе, рассказав о процедуре межевания.

1. Понятие межевания

Для обозначения разделительной черты между «моим» земельным участком и чужим в обиходе и законодательстве параллельно используются такие термины, как межа и граница, а также производные от них: межевать, устанавливать границу, определять местоположение границы и т.д. Как показывает практика консультирования, термин «межевать» вызывает наибольшее количество вопросов. Между тем, в нём нет ничего загадочного. Толкование этого слова содержится во многих словарях, при этом его общий смысл везде одинаков. Например, по толковому словарю русского языка Ушакова Д.Н., «Межевать – это проводить межи на чем-нибудь, устанавливать границы чего-нибудь (земельных владений)». А в словаре русского языка по редакцией Евгеньевой А.П. приводится следующее определение: «Межева́ние (землемерие, арпантаж) — геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости».

Приведенные толкования раскрывают суть понятия межевания, но не касаются юридической стороны вопроса. А это очень важный аспект, который нельзя игнорировать, поскольку фактическая и юридическая граница имеют различное значение и не всегда совпадают.

Фактическими границами земельного участка признаются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и сложившиеся с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Юридическая граница – это установленная граница, сведения о местоположении которой содержатся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах и Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом юридические границы могут быть как точными (с координатным описанием), так и декларированными (без координат, но имеющие описание прохождения такой границы). Так вот, как раз юридическая граница и является результатом межевания.

2. Межевание как составная часть кадастровых работ

Межевание как составная часть кадастровых работ может проводиться и при установлении местоположения границы, и при уточнении ранее установленных границ. Местоположение границ устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ и деления их на части (отрезки), при проведении геодезических работ.

Нередко приходится слышать рассуждения типа: «Зачем межевание в принципе нужно? Закон ведь не содержит требование, чтобы граница обязательно была отмежевана. Тем более, что проблем с соседями вроде бы нет…».

Конечно, все так. Но, тем не менее, есть ситуации, когда это сделать придется.

Установление (определение) границы необходимо:

при образовании участка из земель, для объединения с другим участком, раздела участка, выдела участка из массива земли в общей долевой собственности, преобразования участка путем перераспределения с землями;
во избежание штрафных санкций, если преднамеренно или по ошибке используется прилегающая к участку территория.

Под уточнением границ земельного участка понимается государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, если сведения об участке содержатся в ЕГРН, но при этом не соответствуют установленным Законом требованиям к их описанию.

Уточнение проводится в случаях:

наличия реестровых ошибок;
если в документах местоположение (прохождение) границы носит описательный характер;
если ранее определение местоположения границы проведено инструментально с точностью вычисления координат узловых и поворотных точек этой границы ниже нормативной для конкретных целей использования участка;
в ЕГРН содержатся несколько значений координат одной и той же точки, что не позволяет однозначно определить ее местоположение на местности.

В любом случае, как при установлении, так и при уточнении границы необходимо участие квалифицированного специалиста – кадастрового инженера, который проведет работы и подготовит необходимый правильный документ – межевой план. Подготовленный межевой план должен обязательно содержать сведения о проведении согласования границ земельного с хозяевами граничащих участков в виде Акта согласования местоположения границ земельного участка, в котором указывается его кадастровый номер, площадь после уточнения границ, прохождение (проложения) границ, и подписи соседей.

3. Вынос точек с привязкой в натуру

Как составная часть работы кадастрового инженера существует еще и такая процедура, как вынос точек с привязкой в натуру (закрепление границы на местности с составлением соответствующего акта). Этот вид геодезических работ осуществляется:

непосредственно при проведении работ по установлению границ;
в случаях, когда значения координат точек планируемой границы были определены не с помощью геодезического прибора, а картометрическим или аналитическим способами;
при возникновении пограничных споров;
при освоении земельного участка перед началом его застройки, чтобы соблюсти все нормы отступов от его границ и не нарушить права соседей;
в случаях, когда необходимо проверить, соответствуют ли зафиксированные в документах площадь участка и его границы их реальному местоположению на местности (очень актуально при покупке участка на вторичном рынке!);
при восстановлении границ участка, если он был заброшен или документы утеряны.

Само закрепление границы – это обозначение ее точек на местности так называемым межевыми знаками, которыми может служить деревянный или металлический колышек (если участок только сформирован в чистом поле), в застроенной части – это угол строения, столб забора или иной искусственный стационарный предмет. А «привязка» точки – определение ее местоположения (координата, расстояние, направление и т.д.) относительно других рядом расположенных объектов.

Наиболее серьезными последствиями не отмежеванных границ являются:

сложности доказывания местоположения существующей границы в случае возникновения споров и тяжб с соседями, отнимающих массу времени, денег на всевозможные экспертизы, оплату юристов и судебных издержек;
строительство дома в пределах зон с особыми условиями использования территории, например, в охранных и санитарных зонах промышленных объектов. При отсутствии четко определенных и юридически закрепленных границ невозможно точно определить, насколько участок может попадать в такую зону. Судебная практика подтверждает, что в таком случае возможен снос дома, причем за свой счет.

Поэтому настоятельно рекомендуем всем владельцам земельных участков защитить пределы своего права путем установления или уточнения границы владений.